120 triệu chủ nhà ở Trung Quốc có thể phải đối mặt với vốn chủ sở hữu âm

Với việc giá nhà liên tục giảm, một lượng lớn chủ nhà ở Trung Quốc có thể phải đối mặt với tình trạng vốn chủ sở hữu âm, vốn xảy ra khi giá trị căn nhà xuống thấp hơn giá trị vay thế chấp.

Trong một số ra gần đây của chương trình "Pinnacle View" (Cái nhìn Đỉnh điểm) của NTD, các chuyên gia đã mổ xẻ tình hình kinh tế đáng báo động ở Trung Quốc, tập trung vào sự sụp đổ của ngành bất động sản.

Sau những hy vọng ban đầu về sự phục hồi nhanh chóng sau đại dịch, người ta đã chứng kiến sự suy thoái kinh tế ngày càng sâu sắc, đặc biệt là ở các thành phố lớn như Quảng Châu, Thâm Quyến, Thượng Hải và Bắc Kinh trong vài tháng qua.

Nhà sản xuất truyền hình độc lập Lý Quân (Li Jun) lưu ý rằng việc giá trị bất động sản liên tục giảm trên khắp các thành phố hạng nhất đang gây tổn hại nặng nề cho tầng lớp trung lưu.

Doanh số đã giảm trên toàn quốc, bị gián đoạn bởi các vụ vỡ nợ tài chính thường xuyên. Ví dụ, tại Quảng Châu, một lô đất ở Khu Đô thị Tài chính Phía Đông Quảng Châu danh tiếng gần đây đã không tìm được người mua ngay cả sau khi niêm yết - một sự tương phản hoàn toàn với sự năng động của thị trường trước đây. Tương tự như vậy, Thâm Quyến chỉ bán được một lô đất trong năm nay - một sự khác biệt hoàn toàn so với doanh số bán hàng mạnh mẽ thường thấy của thành phố này.

Thị trường nhà ở cao cấp, từng ổn định và có giá hết sức đắt đỏ ở các thành phố như Thượng Hải, đã chứng kiến ​​giá trị của bất động sản giảm mạnh tới 30%. Các khu vực xa xôi như Thanh Viễn ở Quảng Châu và Diên Kiều ở Bắc Kinh thậm chí còn giảm mạnh hơn, với mức giá giảm lần lượt là 86% và 72%.

Ông Thái Thận Khôn (Cai Shenkun), một nhân vật truyền thông nổi tiếng của Trung Quốc hiện đang sinh sống ở Hoa Kỳ, đã nêu bật những số liệu thống kê đáng lo ngại của chính phủ: đầu tư phát triển bất động sản từ tháng 1 đến tháng 5 là 560 tỷ USD, giảm 10,1% so với cùng kỳ năm ngoái. Dòng vốn đổ vào các công ty bất động sản giảm mạnh 24,3%, việc sử dụng vốn nước ngoài giảm 36,7% và các khoản cho vay thế chấp cá nhân giảm mạnh đáng kinh ngạc ở mức 40,2%.

Ông Thái nhấn mạnh rằng trong khi số liệu chính thức có thể không phản ánh bức tranh toàn cảnh, sự sụt giảm mạnh mẽ trong các khoản vay thế chấp và tiền gửi cá nhân nhấn mạnh tình hình tồi tệ đòi hỏi sự can thiệp khẩn cấp từ chính quyền Trung Quốc.

Bất chấp những thành công tiềm năng trong ngắn hạn ở một số khu vực cụ thể, các vấn đề mang tính hệ thống bắt nguồn từ nhiều thập kỷ sử dụng đòn bẩy quá mức vẫn tồn tại, khiến các nỗ lực phục hồi trên diện rộng trở nên không chắc chắn.

Theo ông Thái, giá bất động sản tăng vọt ở Quảng Châu và Thâm Quyến kể từ năm 2015 là do chính quyền địa phương quá phụ thuộc vào bất động sản để thúc đẩy GDP trong bối cảnh kinh tế bất ổn ở những khu vực khác.

Cơn sốt đầu cơ này đã dẫn đến giá đất bị thổi phồng và các hoạt động đầu tư không bền vững. Hiện tại, khi thị trường vốn chững lại và thu nhập giảm, một làn sóng vỡ nợ trong số những chủ nhà có mức nợ cao ở Thâm Quyến phản ánh mức độ nghiêm trọng của cuộc khủng hoảng. Họ là những người đầu tiên phải gánh chịu hậu quả và nhiều người khác có thể sẽ tiếp bước.

Một người đàn ông đứng bên rào chắn tại một khu chung cư chưa hoàn thiện ở thành phố Tân Trịnh, Trịnh Châu, tỉnh Hà Nam, Trung Quốc, vào ngày 20/6/2023. (Ảnh: Pedro Pardo/AFP qua Getty Images)

Một cuộc khủng hoảng tiềm tàng đối với các chủ nhà

Trong một cuộc thảo luận nghiêm túc trên chương trình "Pinnacle View" của NTD, bà Quách Quân (Guo Jun), tổng biên tập phiên bản Hong Kong của The Epoch Times, cho biết tình trạng mua nhà tăng nhanh, đặc biệt là trong thời kỳ đỉnh cao của giá bất động sản, đã khiến khoảng một nửa số chủ nhà ở Trung Quốc rơi vào tình trạng dễ bị tổn thương.

Với giá nhà giảm mạnh, mức giảm ước tính là 40% có thể đẩy 120 triệu chủ nhà vào tình trạng vốn chủ sở hữu âm, đặc biệt là những người mua nhà sau năm 2018. Nhiều người đang bị đe dọa bởi viễn cảnh phải mất hàng thập kỷ để trả hết các khoản vay thế chấp vượt quá giá trị ngôi nhà của họ. [Vốn chủ sở hữu âm là khi giá trị căn nhà xuống thấp hơn giá trị vay thế chấp].

Bà Quách cảnh báo rằng mặc dù việc giá nhà có khả năng phục hồi trong vòng 2 năm tới có thể làm giảm bớt một số áp lực, nhưng giá nhà ở mức thấp kéo dài sẽ làm trầm trọng thêm những khó khăn về kinh tế. Kịch bản này vẽ nên một bức tranh ảm đạm về tình trạng căng thẳng tài chính kéo dài đối với một bộ phận dân số đáng kể, có khả năng kéo dài suốt cả cuộc đời làm việc.

Ông Thái nhấn mạnh rằng "sự giàu có của hầu hết các gia đình trung lưu ở Trung Quốc đến từ bất động sản".

Quang cảnh những biệt thự bỏ hoang ở ngoại ô Thẩm Dương, tỉnh Liêu Ninh phía đông bắc Trung Quốc, vào ngày 31/3/2023. (Cảnh: Matthew WALSH) (Ảnh: JADE GAO/AFP qua Getty Images)

Với giá trị bất động sản giảm, một bộ phận đáng kể trong nhóm nhân khẩu học này có nguy cơ bị xói mòn. Ông lưu ý rằng tầng lớp trung lưu trong lịch sử là trụ cột của hoạt động kinh tế ở Trung Quốc, thúc đẩy tiêu dùng trong nước và hỗ trợ nhiều ngành công nghiệp phụ trợ liên quan đến bất động sản.

Tác động lan tỏa của suy thoái bất động sản không chỉ giới hạn ở những chủ nhà riêng lẻ, mà còn tác động đến hơn một trăm ngành công nghiệp liên quan, từ cải tạo bất động sản đến buôn bán đồ gia dụng, do đó ảnh hưởng đến hầu hết mọi hộ gia đình ở Trung Quốc.

Ông Thái nhấn mạnh rằng hoạt động xuất khẩu của Trung Quốc cũng phải đối mặt với những thách thức từ các mức thuế quan leo thang do các đối tác thương mại lớn như Hoa Kỳ và Liên minh Châu Âu áp đặt. Nếu hoạt động xuất khẩu của Trung Quốc bị ảnh hưởng trong nửa cuối năm, nền kinh tế nói chung, bao gồm cả bất động sản, sẽ gặp khó khăn nhiều hơn. Việc sản xuất nhiều hàng hóa hơn sẽ không có ý nghĩa gì nếu không có nhu cầu, làm nổi bật vấn đề dư thừa công suất sản xuất.

Nhìn về tương lai, ông Thái đề cập rằng "nhiều người đang đặt hy vọng vào Phiên họp toàn thể lần thứ ba vào tháng 7 để có những thay đổi chính sách lớn. Tuy nhiên, những biện pháp đáng chú ý hẳn đều đã được thực hiện nếu như có thể".

Những cuộc thảo luận gần đây do người lãnh đạo Trung Quốc Tập Cận Bình chủ trì đã tập trung vào việc củng cố sự lãnh đạo của chính quyền, đặt ra câu hỏi về tính khả thi của việc thực hiện các cải cách thân thiện với doanh nghiệp trong bối cảnh việc kiểm soát chính trị trở nên chặt chẽ hơn.

Chuyển sang nền kinh tế thời chiến?

Trong một cuộc thảo luận thẳng thắn trên “Pinnacle View", bà Quách đã nêu lên những lo ngại về phản ứng của chính quyền Trung Quốc đối với cuộc khủng hoảng kinh tế đang leo thang. Nhấn mạnh đến động thái tiềm tàng hướng tới nền kinh tế thời chiến, bà nêu bật những biện pháp gần đây của Bắc Kinh nhằm củng cố quyền kiểm soát của chính quyền, một động thái mà bà cho là vô ích trong việc giải quyết các thách thức kinh tế mang tính hệ thống.

Bà Quách chỉ ra vấn đề cốt lõi: sự sụp đổ sắp xảy ra của mô hình kinh tế do trung ương kiểm soát của Trung Quốc, được hình thành trong hai thập kỷ qua, sau sự suy thoái của bất động sản. Các khoản nợ địa phương đã tăng vọt lên 5,5 nghìn tỷ USD, với tổng nợ phải trả, bao gồm cả trái phiếu đầu tư đô thị, vượt quá 13,8 nghìn tỷ USD - một gánh nặng không thể chịu được lâu đối với chính quyền trung ương.

So sánh với các cải cách của Trung Quốc vào những năm 1980, vốn ban đầu trao quyền tự chủ về tài chính cho các vùng nông thôn, bà Quách cho biết rằng phi tập trung hóa có thể là giải pháp khả thi duy nhất để giải quyết các cuộc khủng hoảng tài chính địa phương đang gia tăng.

Bà Quách suy đoán về một khía cạnh chiến lược đằng sau các hành động có vẻ rời rạc của chính quyền Trung QUốc, cho rằng họ có thể đang chuẩn bị cho một nền kinh tế thời chiến.

"Một bước đi như vậy sẽ cho phép ĐCSTQ củng cố các nguồn lực trong nước dưới sự kiểm soát của trung ương, có khả năng tận dụng sức mạnh này như đòn bẩy địa chính trị trên trường quốc tế".

Bà cho rằng những gì có vẻ như là một bước đi sai lầm hoặc sự bất tài về mặt chiến lược có thể là những động thái được tính toán nhằm mục đích định hình lại bối cảnh kinh tế và chính trị của Trung Quốc.

Bài viết chỉ phản ánh quan điểm của tác giả, không nhất định phản ánh quan điểm của NTD Việt Nam.

Theo The Epoch Times

Bảo Nguyên biên dịch